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新区买房投资,真没有你想的那么美好!

    下载APP 阅读本文更深度报道  新区投资普遍适用的四大军规  去看房时,我们都可以听售楼小姐手执激光笔,眉飞色舞,吧啦吧啦地指着规划图指点江山,给我们说这个片区的各种高大上的规划,从国家级新区到自贸区、政府重点打造的高科技产业园新区到文教生活区...  售楼小姐激光笔下的新区,带着各种亮眼的title,唯恐头衔不够大,还要加上各种高大上的定语,各种“最”,实则虚无缥缈。  这几年来,各城市不搞个新区,似乎都不好意思出来招摇了,所以便形成了我们现在所看到的新区泛滥、多点开花...  政府为什么要建设新区呢?  1. 最关键的原因是大部分城市由于规划早,所以缺乏前瞻性,导致了城建混乱、交通拥堵,甚至不少城市的主城区被城中村占领,主城区土地利用效率极低,或者是没有地了,发展受限制,所以便划了个新区,来承接主城区的产业、人口外溢  2.城镇化发展的需要,合村并城,加快城市郊区和主城区的融合,扩大城区面积,也让郊区的土地溢价提高,推高土拍的价格  所以,在本轮房价上涨中,不少二线城市的新区房价都跑赢了主城区,但是并不是所有的新区都是遍地黄金,也有不少坑,那什么样的新区值得投资呢?  先说结论,一定要遵守以下4条军规:  1. 新区离主城区没有断裂带,自然承接主城区的人口和产业外溢  看这几年成功的新区,无疑都是靠近主城区最富裕的地方,例如上海的浦东新区、杭州的钱江新城、武汉的光谷新区、成都的天府新区、重庆的两江新区。  2. 地铁规划的密度  这个去查各城市的地铁规划就对了,一看便知。  3. 看新区的规格  是市政府主导还是省政府主导,如果是合作,就看双方的实力,如果是区主导,我劝你,看都不用看。如是自贸区这类国家级级别,三四线城市也有,但大多是坑  4. 看规划的执行进度  有的新区,喊了好几年,没有什么力度,可以通过卫星图去看新区的建设进度。  例如郑州的白沙绿博新区,省政府牵头,河南科技馆前几年就奠基了,土堆都堆了很多年了,今年8月才拿到工程建设许可证。  而同样是郑州的常西湖新区,4个中心已经做好内部装修了。  新区靠不靠谱,还要看未来有什么。  白沙绿博虽然是省政府牵头在做,但是省政府有没钱,周围都是高职高专的五流学校,这类学校定位低端、科研实力也不强,无法做到产学合一。  一堆烂学校围绕在省政府周围,我也不知道省政府是怎么想的,而且白沙绿博的占地面积大,地基本都给这些学校圈完了,以后已经没有可供发展的土地,后期堪忧,下文会详细讲原因。  国家级新区中最成功的——浦东新区  国家中心城市是为了培育出能够辐射一方水土的城市,国家级新区更多是希望在行政体制改革和土地规划等方面对传统体制进行一个革新。  像第一个国家级新区——浦东新区,当时就是举全国之力去发展起来的,国家给予了最好的税收和招商政策,政策的红利密集地在浦东爆发,使得外企、全国的优秀金融企业及其上下游产业链聚集在浦东,浦东的交通优势、基础设施、资金实力,包括产业规模都为浦东的成功增光添彩。  国家级新区最坑的——兰州新区  在这前五个新区中,最坑的应该是:兰州新区。  兰州新区之所以能成为第五个新区,还是因为位于东西线大动脉陇海线的交通枢纽。  兰州新区位于兰州北部秦王川盆地,地处兰州、西宁、银川三个省会城市共生带的中间位置,距离兰州市中心东方红广场70.1Km,距西宁198Km,距银川420Km。  除了距离主城区远,荒郊野岭,平均海拔至少2000米,旁边,不足二十余公里处,就是腾格里大沙漠新区。  兰州新区的用水主要是引大入秦的灌溉水,水量有限,引黄河水一则距离远、再则高差大,可能使得成本较高。  你想想,即使有国家级新区的名头又怎么样,企业免费用地三年啦,贷款啦,国家各种扶持帮助又怎么样?连水都缺,怎么发展?  于是兰州新区成了鬼城。  你想象一下,在遥远的西北,极度缺水,在远离主城区的荒郊野岭,要发展成下一个浦东,不是痴人说梦吗?  之前兰州新区之前的四个国家级新区浦东新区,滨海新区,两江新区,舟山群岛新区,无哪个不是最有潜力和最具价值的位置来做新区,而兰州新区呢?  几千年内,这就是一个不适宜人类居住的地方,不仅仅是因为落后那么简单,海拔高空气稀薄、缺水、交通不便,这些都是难以解决的大问题。  没有梧桐木,如何能吸引金凤凰呢?  除了客观原因,还有主观原因。  其实真的不是国家给兰州新区的政策不够好,是甘肃不作为,也缺乏建设新区的经验,好吧,我还是诚实一点,最根本的是——缺钱。  我非常喜欢的哈佛经济学家爱德华·格莱泽,在他的名著《城市的胜利》中就谈到,如果想要获得快速的成长,最好的方式就是去城市里。  什么样的新区不能碰?  二线城市的新区相对还是比较靠谱的,例如上文提到的杭州的钱江新城、武汉的光谷新区、成都的天府新区、重庆的两江新区、郑州的郑东新区。  1.首先,不要去碰投资周期超长的新区,例如西安的西咸新区。  西安在永康书记来了之后,城运当头,确实有了一番新气象,西安和咸阳的这个新区,看似级别高,因为距离主城区遥远、招商引资困难。  西咸新区,毯子铺得太大,点太多,也退步的,西安穷,市区都发展不起来,更何况是远离主城区的西咸新区呢?  很多自媒体人都把“5年看浐灞,10年看沣东”挂在嘴边,沣东作为西咸新区紧邻西安主城区的板块,起步更早、更快,行政壁垒更弱,而且有地铁1号线二期和地铁5号线,未来确实可期,但只适合超长线投资的投资者,投资周期实在是太长了,中间的不确定性极强。  2.不要去碰低能级城市的新区  比如赣江新区,这个新区因为营商环境不好,长期以来都很难招商引资,因为城市级别低,吸引的都是传统制造业企业,而非高新技术产业,产业都发展不起来,真正推进执行的力度甚至不如南昌自主运营的红谷滩新区?更何况是要依靠产业带来的溢价的房产投资呢?  城市规划中最好的新区——苏州的工业园区  放眼中国大大小小的新区,我最欣赏是苏州的工业园区。  当时全国已有了包括深圳在内的5个经济特区,和他们相比,苏州工业园区无论是地理位置,还是政策上都没有明显优势,如何赢得发展?  园区向新加坡取经,学来“亲商”理念,用好的营商环境吸引企业,为此提出一个口号,“不特有特,比特更特”——虽然不叫特区,但是给特区的政策。  据说,当年新加坡总理李光耀来看苏州,临上火车站去看园区,已经有吊机了,说明苏州不等不靠,条件当时并不优越,但已经早就干起来了。  苏州是全国少的新区的房价超过老城区的,关键还是在于园区的成功。  我们来说说规划的前瞻性:24年过去了,工业园区的工业、商业、住宅还是按照当时的规划在执行,这放在城市规划绝对是值得骄傲的。说明规划非常具有前瞻性,可操作性极强,而且新加坡对园区的规划起了突出作用。  再者,城建非常出色,拥有媲美老城区的公共配套。  80平方公里的中新合作区,加高1米;主干道两边,不仅市政化还留有与工厂、住宅的绿化隔离带;十字路口留有改造综合立交的空间;在人气不是很多的时候,就建设邻里中心,为周边群众提供最便捷、最全面的服务。  而且苏州工业园区的招商能力在全国各新区中都是非常拔尖的,新加坡的亲商理念深入根植到园区中,创造了很好的营商环境。近年来的经济转型,虽然不少制造业企业开始外迁出苏州,但是苏州打下的良好的基础——人才、资本、市场的力量,正在帮它培育下一个经济增长级。  新区投资最重要的是——地价不断提高  其实,政府就是一个城市发展的操盘手,每个新区的成长成熟都离不开政府的运作,一般的运作逻辑是这样:  将一个还有大量土地的片区划为新区,弄个地标或者核心景观、修建铺路建地铁,然后宣布土拍大戏开始,拉着开发商进场,低开高走,一点点推高地价。  眼下最缺钱的是谁?不是背负巨额房贷的购房者,更不是天天喊资金链紧张的开发商,而是地方政府,眼下,中央要求地方政府控制地方债务率红线,那么地方政府能来钱的渠道便只有土地财政和城投抵押(将土地抵押给银行获得资金)。  而其中,土地财政又是地方政府最重要的收入来源。  1994年的分税制改革,极大地压缩了地方政府的税收。营改增之后,税收空间被进一步挤压,这也导致了政府对土地财政的依赖。  通过土地财政,地方政府可以快速通过卖地来完成城市的原始资本积累,去推动城市的公共配套完善、工业化进程。  一线城市就是依靠土地财政走过来的,而现在大拆大建的二线城市正处于城市扩张期,地铁刚刚修建、产业的集聚效应刚刚发力、人口涌入需要更多的公共服务设施。  而钱,基本上都是来自于土地。  所以,我们挑新区的时候一定要去挑选政府有动力去修地铁、修桥铺路、建学校医院及其他大型公共服务设施的新区,而建这些新区,钱从哪来?只能是卖地。  政府野心勃勃的地方,势必会将地价运作到最高,相应房价的潜力越大,相反,如果这个片区的土地早早就被地价出清,那么这个区域的溢价基本已经释放完毕,甚至反而更加危险,容易陷入滞涨。  这就是我不因,看好郑州白沙绿博的原没有多余土地,容易陷入滞涨。  例如郑州的杨金板块,这在地段上算得上非常好,邻近郑东新区地王窝,按理说,这个片区的价值是不错的,但是这个地方的各项配套推进非常慢,道路满是小坑和碎石,每逢下雨,泥泞不堪,当全城都在修建地铁,让地铁遇到杨金全绕着走,因为这个片区的土地早几年就被政府以各种协议出让完了,没有一块可以招拍挂的土地。  所以,这个片区的配套推进力度是很滞缓的,即使现在它的地段还不断,但后期的配套前景堪忧,房价的溢价基本已被透支。  判断一个新区未来有没有前景,就看供地,着眼于长远利益,新区的供地还是要相对克制,不能一次性把土地全卖了,地价就到顶了,这样政府就无利可图去做配套,所以这个新区未来能不能发展起来——关键看地价能否不断提高,政府能不能赚到钱,只有政府赚到钱,我们才能赚到钱。本文首发于微信公众号:大胡子说房。文章内容属作者个人观点,不代表网立场。投资者据此操作,风险请自担。

    

    (责任编辑: HN666)

欢迎阅读本文章: 郭长清

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